今年,防城港市两级法院成功处理了多起房地产纠纷系列案,其中以东兴市创世纪房地产公司与业主商品房买卖系列案较为典型。该系列案是因在2008年至2010年,唐某等200多名业主与广西东兴某房地产公司(以下简称房地产公司)双方签订《商品房买卖合同》,合同约定:唐某等业主购买房地产公司开发的商品房,房地产公司应于2009年9月30日前交付房屋,逾期则按每日万分之三的比例支付违约金。合同签订后,业主先后付清房款。房地产公司向业主发出《入伙通知书》,载明该商品房“已经过相关部门检查验收合格”,通知业主收房。唐某等业主接收房屋后,进行装修并入住。后业主发现房屋未配备应有的消防器材、电梯、民用电设备等,便与房地产公司协商解决逾期交房违约金和装修运费的赔偿问题。双方因分歧较大,未能达成一致意见。业主便诉到东兴法院,东兴市法院审理后判决房地产公司支付业主按合同约定每日万分之三的比例支付逾期违约金,从逾期之日起至建设部门备案之日止。后房地产公司对一审判决不服,向防城港市中级法院提起上诉。防城港市中级法院受理案件后,经综合各方面意见,根据案件的实际情况及房地产公司的违约程度考虑,并经请示广西区高院,对房地产公司的违约责任作了适当的调整,案件判决后,双方均表示服判,取得了较好的社会效果。现将经验总结如下:
(一)要善用调解方式处理房地产系列案件。房地产市场的稳定发展事关全市社会经济的稳定发展,房地产案件是近年来法院受理案件数量上升最快的案件类型,而且都是系列案、群体性案件。这类案件有一个共同的特点,就是涉及人数众多,社会影响大,十分敏感,案件审理难度较大。处理此类案件,首选方式是调解,防城港市两级法院在调解方面用足功夫。东兴法院邀请东兴市人大法工委、东兴市人民检察院、东兴市建设局、东兴市质量监督局、电梯公司、东兴市消防大队参与联合调解;防城港市中级法院采用全员调解方式即案件主办人、庭长、副院长、院长轮流到东兴上门召集当事人进行调解,并召请市人大等部门、委托双方律师进行调解,在调解的过程中摸透各方当事人诉讼请求背后的经济诉求,找到各方利益平衡的支点,并根据案件的具体情况,依法合理调整违约金数额,公平解决违约责任问题。这样即使调解不成而作出的判决,更容易使各方当事人服判息诉。
(二)全面查明事实、准确把握政策、正确适用法律。对于案件的处理,防城港市中级法院不论是调解或是之后的判决,都是建立在全面查明事实,准确把握政策、准确适用法律的基础上进行的。该批案件上诉至防城港市中级法院后,因对商品房交付标准没有很明确的法律规定,于是防城港市中级法院向广西区高级法院请示、并与市建规委沟通此类案件的处理方案,并组织办案人员收集各地法院对此类案件的做法,深谙房地产市场的背景,熟悉当前我国房地产发展的政策,在综合各方面资料和意见的基础上扩大合议庭进行论证,形成成熟的意见交本院审判委员会讨论,最后作出的判决,平衡了当事人的利益,判决之后很快履行,当事人也服判息诉。
(三)依靠党委、人大和高院,联系协调各方面力量,共同化解好矛盾纠纷。本案双方当事人矛盾非常尖锐,一方是业主,背后有200多户业主撑腰,一方的房地产商是防城港市的侨胞领袖、人大代表,房地产企业是数个国家的华侨共同筹集资金搞起来。业主在一、二审时都组织数十人在东兴市政府、防城港市人大、中级法院拉横幅上访,在所在的小区集体打横幅抗议;而房地产公司则通过海内外侨胞、国内侨联施加压力,并申明其小区有200多户业主,如按东兴法院的判决,房地产公司要赔偿上千万元,如此企业要倒闭,原先捐资建东兴华侨学校的资金也不能追加了。双方态度都非常强硬,如处理对业主不利,就会产生公众对法院法律权威的动摇和不信任;如对房地产公司不利就使国内外侨胞对投资防城港市没有信心。防城港市中级法院从大局出发,从稳定出发,就案件的化解处理多次请示市委、人大、自治区高级法院,并联系市住建委、消防支队、市法制办、自治区侨联、双方律师所在的律师事务所,同时通过三级法院联动协调,最终完满化解了矛盾。
(四)总结经验,避免出现类似群体性案件。该系列案成功处理后,防城港市中级法院组织召开了一次全市法院服务房地产市场稳定发展座谈会。防城港市两级法院的院领导、区高级法院民一庭的领导、三级法院的部分民商事审判法官,市人大法制委、市法制办、市住建委、市房协,全市各房地产企业的高层管理人员参加了座谈会。会议由市中级法院介绍两级法院审理房地产纠纷案件基本情况、近年来常见的房地产纠纷类型、交易中应注意的法律问题;房地产企业代表就法院审理房地产案件中如何更好地适用政策、法律法规、服务房地产健康发展提出意见和建议;市人大、住建委领导与房地产企业代表互动交流,房地产企业亦向与会有关管理部门反映房地产发展中存在的办理各种验收手续难、政府配套跟不上导致交房迟延等问题。此次座谈会,加强了法院对房地产案件审判的前瞻性研究,对因经济形势变化可能引发的房地产纠纷案件有了解,对案件审判中出现的新情况、新问题及时提出应对的司法措施。此次座谈会后,防城港市中级法院及时总结审判经验,形成了会议纪要并发到各相关部门和各基层法院,上下级法院和各相关部门加强了联系和沟通,有效提高解决疑难复杂问题的能力,有力促进房地产业的健康、持续发展,为维护防城港市社会经济稳定发展提供可靠的司法保证。